אפיק השקעה לטווח הארוך, רכישת קרקע

קרקע חקלאית

צילום שטח חקלאי

מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים בעלייה מתמדת בשל הביקוש הרב וההיצע המצומצם, והעובדות שהמדינה משחררת קרקעות במסורה והאוכלוסייה גדלה במהירות לא מסייעות לבלימת העלייה. נסיבות אלה מובילות יזמים לחשוב בצורה יצירתית ולנסות להרחיב את ההיצע באמצעות השקעות בקרקעות חקלאיות. כך למשל משקיעים קונים קרקע חקלאית בתקווה שתוך מספר שנים היא תשנה את ייעודה ויהיה ניתן לבנות על גבה נדל"ן.

עסקאות של קרקעות חקלאיות נשמעות נהדר ובאמת פעמים רבות הן יכולות להשתלם מאוד עבור היזם. עם זאת, ישנם מקרים בהם לא ניתן אישור לשינוי ייעודה של הקרקע, והמשקיע "נתקע" עם קרקע חקלאית שהוא לא באמת יכול לעשות איתה משהו. מסיבה זו ישנם מספר דברים שחובה לדעת לפני שנכנסים לעובי הקורה ורוכשים קרקע חקלאית.

שימו לב לסוג הקרקע אותה אתם רוכשים

ישנם שני סוגים מרכזיים:

  • קרקע המיועדת להפשרה: זוהי קרקע המיועדת בתוכניות מתאר לפיתוח עירוני עתידי, וכשהמדינה מעוניינת להפשיר קרקעות, קרקעות אלה יהיו הראשונות בתור להפשרה.
  • קרקע שכיום לא מיועדת להפשרה: אלה הן קרקעות שכל הפשרה עתידית שלהן תלויה בתוכניות חדשות. לרוב קרקעות אלה בעלות שימושים חקלאיים וכפריים או לחילופין משמשים כעתודה לפיתוח עתידי. השקעה בקרקע כזו היא הימור – מצד אחד יתכן והקרקע לא תופשר שנים רבות, אך מצד שני במידה והיא תופשר היא תוכל להניב תשואה גבוהה ביותר.

כדי לבדוק מהו סוג הקרקע יש לבחון את תוכנית המתאר, אותה ניתן להשיג דרך וועדות התכנון ולעיתים אף דרך הרשת.

מחיר הקרקע

אם מחיר הקרקע נמוך באופן מחשיד כנראה שבאמת יש לכם סיבה לחשוד. החברות המשווקות את הקרקעות מודעות לסבירות שהן יופשרו ולפי סבירות זו מתמחרות את הקרקעות. קרקע במחיר גבוה היא כנראה קרקע שסביר שתופשר לבנייה בקרוב, בעוד שקרקע שההפשרה שלה לא נראית באופק תשווק במחיר נמוך.

בדקו האם יש סיבה שלא תהיה הפשרה

לפעמים קיימים גורמים ונסיבות מסוימות שימנעו הפשרה של קרקע. למשל, ייתכן שקרקע שנמצאת בסמיכות לנחל, שמורת טבע או בסיס צבאי לא תופשר בשל מיקומה. וועדות התכנון מקפידות על מרחב ביטחון סביב שימושים שונים, וחשוב לקחת זאת בחשבון.

בחנו את הקרקע עצמה בעינכם

הגיעו למקום בו נמצאת הקרקע אותה אתם חושבים לרכוש ובחנו את הסביבה דרך העיניים שלכם. ישנם דברים שרק מראה עין יכול לקלוט – דברים שיתכן ולא תראו דרך תוכניות מתאר ותיאור של הקרקע על ידי החברה המשווקת. גורמים מסוימים כמו ריח רע, זיהום ושאר דברים שיתכן שלא מופיעים בפרסום של החברה צריכים להילקח בחשבון.

הבעלות על הקרקע

חשוב מאוד לבדוק אם הבעלות על הקרקע היא פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. העדיפות היא כמובן לקנות קרקע בבעלות פרטית, שכן בחוזה עם מנהל מקרקעי ישראל ייתכן ותידרשו לסעיפים בחוזה החכירה, כולל סעיפים שיחזירו את הקרקע לבעלות המדינה ברגע שייעודה ישתנה. במידה והקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל שימו לב שמי שייהנה מההשבחה כשהקרקע תופשר זה אתם ולא המדינה.

בררו מי הם השותפים לרכישה

קרקעות חקלאיות נמכרות לרוב לקבוצת רוכשים, כאשר כל רוכש מקבל חלק יחסי מתוך הקרקע לפי התשלום ולרוב לא ניתן לדעת היכן בדיוק נמצא החלק הספציפי. בנוסף, לא תמיד מובטח לכם נכס נפרד ויתכן ותמצאו את עצמכם עם שותפים בנכס. במקרה זה חשוב לברר מי הם השותפים ומה הם מתכננים.

אל תשכחו מהמיסים

הקרקע שתרכשו מחויבת במס שבח במכירה, היטל השבחה, תשלומים ליועצים ובעלי מקצוע וכן תשלומים למנהל מקרקעי ישראל.

מידע שימושי נוסף

רוצים לקבל פרטים נוספים על פרויקט? מלאו פרטים או התקשרו ומיד נענה!

סגירת תפריט
דילוג לתוכן