איך להשקיע בנדל"ן?

מי מאיתנו לא היה רוצה שתהיה לו פיסת נדל”ן להשקעה, שמניבה לו רווחים נאים מידי שנה. ואכן, מידי שנה מצטרפים אלפי משקיעים חדשים לשוק הנדל”ן הישראלי. כיצד מתחילים להשקיע בנדל”ן? איך להתחיל להשקיע? וכיצד כל זה קשור למשבר הקורונה? כל התשובות, במאמר שלפניכם.

שלב ראשון: סוג ההשקעה

החלטתם שאתם מעוניינים להיכנס כמשקיעים לשוק הנדל”ן. כעת, עליכם לחשוב איך להשקיע בנדל”ן ולבחור באיזה סוג השקעה אתם מעוניינים. בדרך כלל, כאשר אנשים מדברים על השקעות נדל”ן, הם מדמיינים בראשם רכישת דירה, שיפוץ קל שלה, ומיד לאחר מכן השכרתה למשך תקופה. דמי השכירות, יניבו לבעלי הדירה רווחים נאים מידי חודש. לאמיתו של דבר, השקעה בדירות להשקעה אינה סוג ההשקעה המומלץ עבור משקיעים שרוצים להתחיל להשקיע בשוק הנדל”ן. מחירי הדירות מאמירים מזה שנים רבות, שיעורי התשואה אינם גבוהים כפי שהיו, ובתקופה לא יציבה כמו הקורונה, יתכן כי מחירי הדירות יצנחו מיד לאחר הדירה שתרכשו. לעומת זאת, דווקא השקעה ברכישת קרקעות נחשבת מומלצת בהרבה עבור משקיעים חדשים בשוק הנדל”ן. זאת, מאחר שהשקעה ברכישת קרקעות אינה מצריכה מהמשקיע לשלם סכומי כסף גבוהים למדי, שיעור התשואה על השקעות אלו גבוה ומשכך פוטנציאל הרווח גדול, ולא צפויה ירידת מחירים בשל משבר הקורונה.

שלב שני: סוגיית התקציב

לאחר שבחרתם את סוג השקעת הנדל”ן, עליכם לברר היטב מהו התקציב שעומד לרשותכם. כאמור, כאשר מחפשים איך להשקיע בנדל”ן רכישת דירות נחשבת להשקעה יקרה, בטח כשמדובר בדירות הממוקמות באיזור המרכז. יתכן כי דווקא דירות בערים פריפריאליות יתאימו לתקציב שלכם, אולם אלו עשויות להיות רחוקות עבורכם, והוצאות הדלק, כמו גם תשלומים עבור תחזוקת הדירה, עלולים להפוך את ההשקעה ללא כדאית. גם רכישת משרדים להשקעה עשויים לשמש כפיתרון שיתאים לתקציב שלכם, אולם השקעה זו בטח שאינה מומלצת בימים אלו, בהם עובדים רבים יוצאים לחופשה ללא תשלום, ומשרדים רבים מסתגלים לעבודה מרחוק דרך פלטפורמת ה- zoom. בניגוד לכך, השקעות בקרקעות יכולות להתאים עבור תקציב של משקיעים חדשים בשוק, שלא רוצים להשקיע סכומי כסף כה גבוהים. בעזרת כמה מאות אלפי שקלים בלבד, תוכלו לרכוש קרקעות להשקעה ברחובות, רמת גן ואפילו צפון תל אביב, מתוך תקווה שבעוד כמה שנים, הקרקעות הללו יניבו לכם רווחים כלכליים גבוהים.

השקעה בפרויקט 1202, לדוגמה, תוכל לעלות לכם החל מ-199 אלף שקלים בלבד- סכום שלא תוכלו לקנות בו דירה באף מקום בארץ.

כיצד תרוויחו מרכישת הנדל”ן?

ברכישת קרקעות להשקעה, המשקיעים תולים תקוות בכך שהקרקע החקלאית שהם רוכשים כעת, תושבח בעוד מספר שנים, ותהפוך מקרקע חקלאית לקרקע שמיועדת לבנייה. באופן זה, המשקיעים צפויים להרוויח סכומי כסף רבים – על הקרקע יהיה ניתן לבנות מבני מגורים רבים, אותם ימכרו בעלי הקרקעות במחירי הדיור הגבוהים, ואולי אף יקבלו דירה או שניים שתישאר בבעלותם. מאחר שמחירי רכישת קרקעות נחשבים נמוכים, שיעור התשואה על רכישת נדל”ן נחשב גבוה למדי. עם זאת, כאשר בוחנים דרך זו כמענה לשאלה איך להשקיע בנדל”ן, חשוב לבחון היטב את תוכנית המתאר המחוזית הנוגעת לאיזור ההשקעה העתידי, ולוודא שאכן מתוכנן שינוי ייעוד לקרקע הנרכשת.

איך להשקיע בנדל”ן – אפשרויות השקעה

כאשר מחפשים איך להשקיע בנדל”ן יש צורך גם לדעת אילו אפשרויות השקעה יכולות להיות. זאת מעבר לאפשרות הרגילה של השכרת חדר, ואפילו מעבר לאפשרות שמופיע בכל מקום הנוגעת לקרקעות חקלאיות להפשרה.

האפשרות הראשונה שעומדת בפניכם כאשר אתם מחפשים דרכים איך להשקיע בנדל”ן היא השקעה דרך קרנות נדל”ן. קרנות אלו ידועות גם בשם REIT (Real Estate Investment Trust) דרך קרנות אלו אפשר להשקיע בנכס נדל”ן בלי באמת לקנות אותו פיזית. מה שקורה בעצם הוא שאתם בעצם הופכים למשקיעים עבור יזם נדל”ן, אתם עוזרים לו לממן את פרויקט הבנייה שהוא או חברת בנייה מסוימת רוצה לעשות. כאשר היזם או אותה חברה מוכרת את הדירות או המבנים השונים שהיא בנתה אתם מקבלים אחוזים מהרווח שלה. זאת בעבור אותה השקעה ראשונית שביצעתם כאשר הם היו צריכים עזרה במימון הפרויקט.

אך כשחושבים על איך להשקיע בנדל”ן במקרה זה יכולה לצוץ מחשבה על השקעה ישירה ביזם. לשלם לו סכום מסוים שנוח לכם באופן ישיר בלי לעבור דרך קרן נדל”ן שיכולה לקחת לכם חלק מהרווחים.

אז למה חשוב להשקיע דרך קרנות נדל”ן?

הסיבה העיקרית להשקעה דרך קרנות נדל”ן היא שבדרך זו ההשקעה שלכם מוגנת. כמשקיעים, גם אם בסכום יחסית נמוך בעולם הנדל”ן של 100 אלף שקלים, אין לכם את הידע הדרוש למצוא עסקה טובה. הקרנות השונות מבצעות מחקר מקיף ומעמיק על כל יזם וכל פרויקט בנייה הדורש מימון כדי לזהות את הפרויקטים הטובים ביותר להשקעה.

בנוסף לכך, וזה כנראה אחד היתרונות הגדולים שיש בקרנות להשקעה, הוא החוזה המחייב והקשוח שהן יוצרות מול יזמי הנדל”ן. אותן קרנות מנהלות משא ומתן עם היזמים השונים ובדרך זו היא כובלת אותם בחוזה גדול ומחייב. מה שנותן הגנה מאוד גדולה להשקעה שלכם באותו פרויקט, גם אם היא יחסית קטנה.

אפשרות נוספת כאשר מחפשים דרכים לאיך להשקיע בנדל”ן היא פשוט למצוא נכס הזקוק לשיפוץ, לשפץ, ואז למכור אותו.  לרוב עלות נכס כזה תהיה נמוכה אך הקושי נמצא בהערכת עלות השיפוץ, בעיקר כאשר זו השקעה ראשונה שלכם. יש צורך בהערכה מדויקת ככל שאפשר כדי לוודא שהעסקה על נכס כזו היא טובה והוא יכול להניב לכם רווח אחרי השיפוץ. לכן כדאי להתייעץ עם איש מקצוע כמו קבלן או מישהו שעושה זאת זמן רב, כדי לקבל הערכת מחיר טובה על שיפוץ הנכס.

סיכון נוסף שיכול להיות בהשקעה זו נובע מזמן המכירה של הנכס לאחר השיפוץ. ככל שעובר זמן רב יותר כך הרווח מהשקעה בנכס זה יורד. לכן פתרון אפשרי למצב זה הוא השכרה זמנית של הנכס עד שתתבצע עסקת רכישה עליו. זאת כדי לשמור על רווחים מסוימים משכר הדירה בזמן שמחכים לרווחים מהמכירה.

כאשר חושבים על איך להשקיע בנדל”ן נוטים תמיד לחשוב על רכישה של נכס חדש, אבל לפעמים אתם יכולים פשוט להרוויח כבר מהנכס הקיים שלכם. אם יש לכם חדרים פנויים (ואולי אפילו רחוקים יחסית מחדר המגורים שלכם) אתם יכולים להשכיר אותם לאנשים. לא חייבים להשכיר לטווח ארוך, זה יכול להיות גם לטווח קצר לשם חופשה. יש אנשים שאפילו משכירים את ביתם או חלק ממנו למשך כמה שעות לצילומים של מגזינים וכדומה. כל מה שצריך לשם כך הוא רק עיצוב טוב ומושך של החלל אותו אתם רוצים להשכיר.

ישנה אפילו אפשרות שנקראת House Hacking כאשר מחפשים איך להשקיע בנדל”ן. בדרך זו רוכשים נכס למגורים אשר מראש מחולק לשני חלקי דיור או אפילו שיש לו יחידת דיור נפרדת. אפשר גם לבנות אחת אם יש לכם מספיק שטח לכך. במצב זה אתם פשוט משכירים את אותם חדרים מיותרים או יחידת הדיור. בדרך זו אפשר לצמצם את הוצאות המחיה ולהקל בתשלומי המשכנתא מאחר והשוכרים יכולים לעזור לשלם אותם. דרך זו דומה למעשה לדרך של ניצול הנכס הקיים רק שבמקרה זה אתם רוכשים מראש נכס עם אפשרות למגורים עצמאיים כמו גם להשכרה.

איך להשקיע בנדל”ן – טיפים נוספים לקראת הרכישה

זכרו – השקעות נדל”ן, בדומה לכל השקעה שיכולה להניב רווחים (השקעות בשוק ההון, השקעות במטבע חוץ וכיוצא בזה), כרוכות בלקיחת סיכון מסוים. לפיכך, ככל שסכום ההשקעה עולה, כך סכום הכסף שאתם מסכנים גבוה יותר. מנגד, סכום השקעה גדול גם יכול להביא לרווחים יותר גבוהים. מומלץ לפיכך להתייעץ לפני ההשקעה עם יועץ נדל”ן מנוסה ומקצועי, המתמחה בסוג ההשקעה בו בחרתם. כמו כן, כדאי לחקור אודות איזור הנדל”ן בו אתם מעוניינים לרכוש נדל”ן להשקעה, לבחון מיהם המשקיעים הנוספים שמעוניינים להשקיע באותו איזור, ולהבין מהם הסכומים שנהוג להשקיע באיזור זה, וללמוד מטעויות שביצעו משקיעי עבר.

חברת קליימקס נדל”ן מתמחה בכל הקשור להשקעות נדלן ויכולים לעזור לכם בייעוץ על איך להתחיל נכון להשקיע בנדל”ן. אז אם יש לכם עוד שאלות צרו איתנו קשר עוד היום!