המעבר של משקיעים רבים משוק הדיור לשוק הקרקעות, דורש מהם להסתגל לנורמות השונות שמביא עימו שוק הקרקעות. ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לבדוק ולהכיר לפני רכישת קרקע להשקעה.
השקעות בקרקעות בעת האחרונה
בשנים האחרונות, משקיעי הנדל”ן תרים אחר אפיק השקעה חדש. הדבר אינו מפתיע כלל – הרי ההשקעות בנכסים כבר לא כדאיות כפי שהיו עד לא מזמן. מחירי הדירות מרקיעי שחקים, ומרתיעות משקיעים להיכנס להשקעות בסכומים גבוהים בהרבה בהשוואה לסכומים שהיו מקובלים בעבר. אם לא די בכך, מדיניות המס החדשה של מדינת ישראל, המטילה חובת מס יתרה על בעלי שלוש דירות ומעלה, אילצה מי מהם שלא היו מעוניינים לשלם מס מוגבר, למכור נכסיהם או לבצע העברת בעלות. בשל כך, הפכה השקעות בקרקעות לאלטרנטיבה המושלמת עבור משקיעים שרוצים להמשיך להשקיע בענף הנדל”ן היציב.
הבדיקות שחשוב לקיים לפני הרכישה
רכישת קרקע להשקעה שונה באופן מהותי מרכישת דירה להשקעה. אי לכך, גם אם אתם חדשים בתחום ההשקעות, וזו הפעם הראשונה שאתם רוכשים נכס להשקעה, ואפילו אם אתם שועלים וותיקים בתחום השקעות הנדל”ן, חשוב שתוודאו היטב את כלל השלבים הבאים:
- חברת השיווק של הקרקע: פעמים רבות, הגורם שמוכר את הקרקע למשקיעים, הוא חברת שיווק, אשר רוכשת הקרקעות במטרה לשווק אותה למשקיעים. פעמים רבות, עם סיום המכירה, לחברה נותרת בעלות בחלקים אחרים של הקרקע המדוברת, ומכאן שגם לה יש אינטרס שהקרקע תושבח וערכה יעלה. לפיכך, מומלץ להעדיף חברות שמצהירות כי יישארו קרקעות בבעלותן עם סיום השיווק, כאלו שמצהירות כי הן אלו שעתידות לטפל בעניין ההשבחה. רצוי לבחון בנוסף האם מדובר בגורם מקצועי ובעל ניסיון בשיווק ומכירת קרקעות למשקיעים, ובטיפול בהשבחתם מול העיריות השונות.
- הסכם בין החברה למשקיעים: בין חברות השיווק למשקיעים צריך להיחתם הסכם שיתוף. חשוב לוודא כי ההסכם מסדיר לפרטי פרטים את מערכת היחסים בין חברת השיווק למשקיעים. את ההסכם ילווה עורך דין מומחה בתחום הנדל”ן, אשר יוודא כי כלל הנושאים הקנייניים בין החברה למשקיעים (לרבות ענייני בעלות עתידיים), עלו על הכתב ומוסדרים היטב מבחינה משפטית.
- סטטוס הקרקע: חובה עליכם, בתור משקיעים, לבחון את סטטוס הקרקע. סטטוס הקרקע מצוין בתוכנית המתאר המחוזית. בתוכנית זו מצוין בנוסף ‘ייעוד הקרקע’, דהיינו, האם הקרקע נחשבת כבעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד, מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת (קרקע מורשת לבניית נכסי מגורים). היה והקרקע אינה מוגדרת תחת סעיף שינוי הייעוד, כקרקע המיועדת לפיתוח עירוני בעתיד, הרי שהסיכוי להשבחתה נמוך ביותר, ולא מומלץ להשקיע בה.
- מחיר הקרקע להשקעה: על מנת להחליט האם מחיר הקרקע להשקעה אכן משקף מחיר אטרקטיבי, יש לבצע את החישוב להלן: מחירה של קרקע הממוקמת בסמוך לקרקע להשקעה, פחות גובה ההשקעה (סכום התשלום על הקרקע בתוספת תשלום עתידי על היטל השבחה ופיתוח). את התוצאה המתקבלת יש לחלק במספר השנים הצפויות לקבלת היתר בנייה. לאחר מכן, יש לחלק את התוצאה שהתקבלה בגובה ההשקעה שצוין לעיל. התשובה הסופית שמתקבלת, משקפת את שיעור התשואה הצפוי. על פי רוב, מקובל לסבור כי השקעה אטרקטיבית בקרקע, היא כזו שמניבה למעלה מ- 8-9 אחוזי תשואה. עם זאת, לכל משקיע יש צפי שונה לשיעור התשואה שהוא מחפש, וכן לקרקעות שונים יש רמת סיכון שונה. כך למשל, אם מדובר בהשקעה בקרקע, שהצפי לגביה הוא כי מתן ההיתר ייקח מספר רב של שנים, שיעור התשואה הדרוש על מנת שהשקעה זו תוגדר ‘אטרקטיבית’, יהיה גבוה בהרבה מ- 8% תשואה.
